Artigo Completo sobre Garantidoras: Garantidoras! Um serviço legal

O que são garantidoras?
Garantidoras são empresas especializadas em cobrança, as quais normalmente conseguem beneficiar ainda mais os condomínios, de modo a levar um “sossego profissional” aos síndicos, e consequente tranquilidade financeira ao condomínio e condôminos.

Exemplo:

Imagine um condomínio com 50 unidades, as quais deveriam hipoteticamente arcar com R$1.000,00 de condomínio cada uma. Ainda, que 20% daquelas unidades quedassem inertes ao pagamento, ou seja, acabaria imputando aos demais condôminos a obrigação de repor temporariamente o valor inadimplido, e assim, as 40 unidades adimplentes, passaria a pagar R$250,00 a mais todo mês, totalizando o valor de R$1.250,00 para “quem paga em dia”, o que moralmente não é justo, porém necessário.

Com o serviço de uma empresa de cobrança garantida, esses dissabores acabam sendo inexistentes, pois, independentemente de inadimplência, o síndico (a) terá a disponibilizado mensalmente, a receita total do condomínio, claro que descontadas taxas administrativas.

Como funciona?

Ainda, o condomínio poderá usufruir de outras vantagens, tais como adiantamento de taxas condominiais para realização de obras, considerando que o empréstimo bancário sempre é muito complicado, caro, e de difícil conquista. Outrossim, tais adiantamentos podem inclusive serem pagos de forma parcelada. Já imaginou a prumada de um prédio dar defeito, e emergencialmente ter que ser realizada uma obra de valor altíssimo, como por exemplo, R$400.000,00. Pagar tal valor à vista seria impingir aos condôminos um gasto inesperado. Mas como já dito, as garantidoras resolvem tal problema.

Outra grande vantagem é a segurança jurídica nas cobranças, pois as garantidoras realizam cobranças “humanizadas”, de forma a não prejudicar o condômino, mas sim esgotar inicialmente todos os meios legais e menos gravosos de tentativa de recebimento dos valores inadimplidos, evitando assim o constrangimento do devedor, e fornecendo uma tranqüilidade ao síndico, o qual não precisará se desgastar em cobrar talvez um “vizinho inadimplente”.

Vantagem

Outra grande vantagem é que normalmente, as garantidoras adiantam os valores de custas extrajudiciais e judiciais para realização das cobranças dos devedores, inclusive as de honorários advocatícios, sendo que todas as custas serão devidamente cobradas do próprio inadimplente. Se um condomínio já está com sua receita prejudicada pelo inadimplemento, imaginem tendo que arcar com mais custas para tais cobranças?!, seria o mesmo que impor ao condomínio ainda mais despesas.

Como funciona na prática?

Então surge a primeira falsa sensação: estou deixando de receber 100% de minhas taxas? Mas a resposta será dada com outra pergunta: O condomínio consegue cobrar seus inadimplentes sem contratar um advogado? Ou empresa de cobrança? Consegue o condomínio realizar as cobranças mensais de todo o condomínio sem qualquer custo? Claro que não, e se fizerem as contas, verão que a contração de uma empresa garantidora é imensamente relevante e barato. Vamos realizar um exemplo hipotético: Se o condomínio de 50 unidades, possuir uma receita de R$15.000,00, e determinada garantidora cobrasse 6% sobre tal receita, o valor descontado no final seria de R$900,00, o que dividido por cada unidade, sairia por ínfimos R$18,00 para cada unidade.

Críticas no mercado

No entanto, verifica-se infelizmente, que alguns profissionais de direito, vêm criticando tais serviços, sem nenhum embasamento legal, realizando por diversas vezes sérias acusações, as quais para se rebater, basta elencarmos os diversos julgados/jurisprudências abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE REJEITOU EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO DA EXEQUENDA. ILEGITIMIDADE ATIVA. ALEGADA SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO NA PESSOA DA GARANTIDORA DO FLUXO DE CAIXA DO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA. SUB-ROGAÇÃO NÃO COMPROVADA. PRETENSÃO DE APROFUNDAMENTO COGNITIVO QUE É INCOMPATÍVEL COM A EXCEÇÃO PROPOSTA. “Não se presume que haja sub-rogação dos créditos de taxas condominiais, entre o condomínio credor e a administradora do condomínio – ou empresa garantidora – quando esta realiza operação para cobrir o fluxo de caixa mensal” – (TJ-SC – AI: 40180778720168240000 São José 4018077-87.2016.8.24.0000, Relator: André Carvalho, Data de Julgamento: 19/02/2019, Sexta Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO RELATIVA À SUB-ROGAÇÃO DOS VALORES NA PESSOA DA ADMINISTRADORA/GARANTIDORA DO FLUXO DE CAIXA DO CONDOMÍNIO. PRELIMINAR AFASTADA. SUB-ROGAÇÃO NÃO COMPROVADA. MÉRITO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA QUANTO À SISTEMÁTICA DA COBRANÇA OU AOS VALORES COBRADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATOS EXTINTIVOS OU IMPEDITIVOS DO DIREITO DA PARTE AUTORA. MORA CONFIGURADA DESDE O INADIMPLEMENTO. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO. OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PATAMAR ADEQUADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Não se presume que haja sub-rogação dos créditos de taxas condominiais, entre o condomínio credor e a administradora do condomínio – ou empresa garantidora – quando esta realiza operação para cobrir o fluxo de caixa mensal. A partir do que dispõe o artigo 347, inciso I, do Código Civil, há sub-rogação convencional apenas “quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos”. O adimplemento da taxa condominial, previsto em convenção e aprovado em assembleia, constitui um dos deveres do condômino, estando materializado na legislação civil (arts. 1.336, inciso I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei n. 4.591/1964). Nos termos do artigo 333, II, do CPC/1973 (CPC/15, art. 373, II), é do réu o ônus da prova quanto a fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor. O adimplemento de taxa condominial é obrigação positiva e líquida, sendo que a constituição em mora decorre do mero inadimplemento, sendo desnecessária a remessa de notificação com referida finalidade, ainda que se trate de imóvel locado pelo proprietário. Os honorários advocatícios, nos casos sentenciados na vigência do Código de Processo Civil de 1973, devem ser fixados em atenção aos critérios estabelecidos em seu art. 20, levando-se em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. (TJ-SC – AC: 03106680920148240038 Joinville 0310668-09.2014.8.24.0038, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 22/06/2017, Segunda Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO FORMALIZADO. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO. INCONGRUIDADE. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO CONFIGURADA. SUB-ROGAÇÃO DOS CRÉDITOS POR EMPRESA GARANTIDORA DAS TAXAS. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB. CARACTERIZADA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA “PROPTER REM”, ACOMPANHA O BEM. VIABILIDADE DA COBRANÇA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE OS VENCIMENTOS DAS TAXAS MENSAIS DEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Empresa garantidora da antecipação das taxas condominiais não se sub-roga no crédito nem afasta a legitimidade ativa do condomínio para a ação de cobrança. Os juros de mora e a correção monetária, na cobrança de taxa condominial, devem incidir a partir do vencimento de cada parcela. (TJ-PR – AC: 7705353 PR 0770535-3, Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 05/05/2011, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 635)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR EM RAZÃO DE CONTRATO FIRMADO PELO AUTOR COM ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. ARGUMENTO DE QUE A DÍVIDA RECLAMADA ESTARIA GARANTIDA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO JURÍDICA QUE NÃO INDUZ À CONCLUSÃO DE QUE HOUVE SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS POR PARTE DO DEMANDANTE. AUSÊNCIA DE PROVA DE TRANSFERÊNCIA (ART. 341, I, DO CC). TITULARIDADE DO CRÉDITO NÃO MODIFICADA. PROEMIAL AFASTADA. “Não se presume que haja sub-rogação dos créditos de taxas condominiais, entre o condomínio credor e a administradora do condomínio – ou empresa garantidora – quando esta realiza operação para cobrir o fluxo de caixa mensal. A partir do que dispõe o artigo 347, inciso I, do Código Civil, há sub-rogação convencional apenas ‘quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos’”. (TJ-SC – AC: 03238602020158240023 Capital 0323860-20.2015.8.24.0023, Relator: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 22/08/2019, Sétima Câmara de Direito Civil)

DECISÃO: ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA.COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. CONTRATO DE ADIANTAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS POR PESSOA JURÍDICA TERCEIRIZADA. SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL QUE DEVE CONSTAR EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. PARTES QUE AFASTARAM A SUB-ROGAÇÃO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA CASSADA.RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO PROVIDO. (TJPR – 8ª C.Cível – AC – 1599061-7 – Curitiba – Rel.: Clayton de Albuquerque Maranhão – Unânime – - J. 02.02.2017). (TJ-PR – APL: 15990617 PR 1599061-7 (Acórdão), Relator: Clayton de Albuquerque Maranhão, Data de Julgamento: 02/02/2017, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1981 03/03/2017)

DECISÃO: Acordam os Desembargadores da 8.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em dar provimento parcial a apelação e, dar provimento ao recurso adesivo. EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO.AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.CONTRATO DE ADIANTAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS POR EMPRESA DE COBRANÇA. A SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL NÃO SE PRESUME, DEVE CONSTAR EXPRESSAMENTE DO CONTRATO, O QUE NÃO OCORREU NO CASO EM TELA EM RELAÇÃO À EMPRESA GARANTE SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO RECONHECIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB-CT. VERIFICADA.PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS SÃO Apelação Cível nº 1.417.470-2 fls. 2LÍQUIDAS DESDE SUA DEFINIÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS, BEM COMO LASTREADAS EM DOCUMENTOS FÍSICOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 206, § 5º, INC. I, DO CC/02. PRAZO QUINQUENAL DA PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA.MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO. (TJPR – 8ª C.Cível – AC – 1417470-2 – Curitiba – Rel.: Anderson Ricardo Fogaça – Unânime – - J. 02.06.2016). (TJ-PR – APL: 14174702 PR 1417470-2 (Acórdão), Relator: Anderson Ricardo Fogaça, Data de Julgamento: 02/06/2016, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1824 21/06/2016)

DECISÃO: ACORDAM OS DESEMBARGADORES INTEGRANTES DA DÉCIMA CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, POR UNANIMIDADE DE VOTOS, EM DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – ANTECIPAÇÃO DO VALOR DAS COTAS POR EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇOS – HIPÓTESE DE PAGAMENTO EFETUADO POR TERCEIRO NÃO INTERESSADO – ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM RECONHECIDA – DEMANDA MOVIDA EM FACE DA COHAB – LEGITIMIDADE PATENTE – AVERBAÇÃO À MARGEM DO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DO CANCELAMENTO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, VOLVENDO O IMÓVEL À PROPRIEDADE PLENA DA SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA MUNICIPAL.RECURSO PARCIALMENTO PROVIDO. 1 – A celebração de contrato de prestação de serviços para cobrança de taxas condominiais, com antecipação das taxas ao condomínio, caracteriza hipótese de pagamento por terceiro não interessado, ex vi do artigo 305, do Código Civil, sendo forçoso reconhecer a ilegitimidade ativa ad causam. 2 – Se o cancelamento da promessa de compra e venda firmada entre a Cohab e terceiros promitentes compradores, foi averbada à margem do Registro Imobiliário, em data anterior alusiva as cotas sub judice, e com expressa observação nos seguintes termos: “voltando o imóvel à propriedade plena da Autora, COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB/CT”, resulta patente a legitimidade da sociedade de economia mista municipal para figurar no polo passivo da demanda. (TJPR – 10ª C.Cível – AC – 1562792-0 – Curitiba – Rel.: Luiz Lopes – Unânime – - J. 29.09.2016). (TJ-PR – APL: 15627920 PR 1562792-0 (Acórdão), Relator: Luiz Lopes, Data de Julgamento: 29/09/2016, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1913 31/10/2016)

Código Civil

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em rejeitar o recurso, nos termos do voto do relator. EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. REEXAME DA CAUSA.INCONGRUIDADE. INADEQUABILIDADE DOS ACLARATÓRIOS PARA FINS DE PREQUESTIONAMENTO, ANTE A INOCORRÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, QUE AUTORIZAM SUA OPOSIÇÃO.RECURSO NÃO ACOLHIDO. (TJPR – 8ª C.Cível – EDC – 1053727-4/01 – Curitiba – Rel.: Guimarães da Costa – Unânime – - J. 04.02.2016) (…)Da preliminar de ilegitimidade ativa ad causam (…)

A preliminar de ilegitimidade ativa, sob a alegação de que os valores das taxas condominiais teriam sido adiantados pela empresa Garante Serviços de Apoio S/C Ltda., que assim procedendo, se sub-roga em todos os direitos e ações relativas à quantia adiantada, não comporta acolhimento.

Não se pode olvidar que o número de empresas que se dedicam a tal atividade vem crescendo no mercado, justamente em face do aumento da inadimplência, visto que antecipam os créditos das cotas e proporcionam maior segurança para os administradores dos condomínios e aos próprios moradores, que assim garantem os recursos para pagamento das despesas inerentes à conservação dos imóveis.

Logo, inexiste ilegalidade na atuação das empresas garantidoras da integralidade das taxas, que cobram uma comissão pelos seus serviços.

Dentro deste contexto, o condomínio pode, por contrato, receber a antecipação das taxas condominiais e depois cobrar, junto aos condôminos inadimplentes, o débito judicialmente com os encargos pertinentes, para, então, devolver a antecipação feita pela empresa prestadora do serviço, não se configurando a sub-rogação dos créditos, permanecendo o condomínio com legitimidade para cobrar em juízo as em atraso.

Ademais, os julgados relativos à matéria invocados pela recorrida na sua peça de resistência, retratam entendimento hoje superado e minoritário, posto que atualmente as decisões pretorianas vêm adotando o posicionamento no sentido da legitimidade ativa do condomínio para efetuar cobrança judicial de taxas inadimplidas, ainda que garantidas por empresa de prestação de serviços de cobrança.

Nas adequações ao caso concreto, esta corte aponta o norte:

‘APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO -CONTRATO DE COBRANÇA CELEBRADO COM EMPRESA ESPECIALIZADA – INOCORRÊNCIA DE SUBROGAÇÃO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ENCARGOS CONDOMINIAIS DEVIDOS – JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA CORRETAMENTE ARBITRADOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.’ (TJPR – 9ª C.Cível – AC – 1164987-9 -Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba – Rel.: Horácio Ribas Teixeira – Unânime – -J. 10.07.2014)

Frise-se que não há como afastar a legitimidade ativa do condomínio, porquanto o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de garantia de pagamento, não constitui sub-rogação em favor dessa e sim, simples prestação de serviços.

Da preliminar de ilegitimidade passiva (…). (TJ-PR – ED: 1053727401 PR 1053727-4/01 (Acórdão), Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 04/02/2016, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1746 24/02/2016)

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto do relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS POR COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETOMADA DO IMÓVEL PELA COHAB. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INCONFORMISMO FORMALIZADO.ILEGITIMIDADE ATIVA, EM DECORRÊNCIA DA CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE CRÉDITO ENTRE O AUTOR E EMPRESA DE COBRANÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE COBRANÇA, ENTRE O CONDOMÍNIO E PESSOA JURÍDICA ESTRANHA À LIDE, NÃO CONSTITUI SUB-ROGAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA AFERIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE SOBRE BEM GERADOR DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.NÃO DESCARACTERIZA A LEGITIMIDADE DA RÉ.CARÁTER “PROPTER REM” DA DÍVIDA.COMPROVAÇÃO DA ORIGEM DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INCONGRUIDADE.PRESCINDIBILIDADE DE APRESENTAÇÃO DOS BALANCETES MENSAIS. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA A CITAÇÃO.INCONGRUIDADE. INCIDÊNCIA A PARTIR DA DATA DE VENCIMENTO DE CADA OBRIGAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL.MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA PARA A TR. INADEQUABILIDADE. INPC/IBGE É INDEXADOR QUE MELHOR REFLETE A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR – 8ª C.Cível – AC – 1147576-2 – Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba – Rel.: Guimarães da Costa – Unânime – - J. 09.10.2014). (TJ-PR – APL: 11475762 PR 1147576-2 (Acórdão), Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 09/10/2014, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1460 21/11/2014)

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Oitava Câmara Cível, por unanimidade de votos, em dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS POR COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETOMADA DO IMÓVEL PELA COHAB. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS.INCONFORMISMO FORMALIZADO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. INCONGRUÊNCIA.CONTRATO DE COBRANÇA FORMULADO COM EMPRESA ESPECIALIZADA. SUB-ROGAÇÃO.IMPERTINÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE EXCESSO NA EXECUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB.OBRIGAÇÃO DE “PROPTER REM”. INDICAÇÃO DA DATA DA RETOMADA DO IMÓVEL E O PERÍODO QUE O PROMITENTE COMPRADOR ALI PERMANECEU.IRRELEVÂNCIA. PENHORA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.VALIDADE. INOCORRÊNCIA DE AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, DA AMPLA DEFESA, DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, DA ESTABILIDADE DA DEMANDA, DOS LIMITES DA LIDE E DA COISA JULGADA. NULIDADE DA CITAÇÃO E DA SENTENÇA. QUESTÕES NÃO PODEM SER ANALISADAS EM EMBARGOS DE TERCEIRO. EXCLUSÃO OU REDUÇÃO DA MULTA CONDOMINIAL.REGULARIDADE DA MULTA APLICADA.AFASTAMENTO DE MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.ADEQUABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 8ª C.Cível – AC – 1107195-5 – Curitiba – Rel.: Guimarães da Costa – Unânime – - J. 09.07.2015). (TJ-PR – APL: 11071955 PR 1107195-5 (Acórdão), Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 09/07/2015, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1631 19/08/2015)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. MATÉRIA DEVIDAMENTE ENFRENTADA. MERO PLEITO DE CONCESSÃO DE EFEITO INFRINGENTE AO JULGADO. PREQUESTIONAMENTO. DESCABIMENTO. INOCORRÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 535 DO CPC. RECURSO NÃO ACOLHIDO. (…) Não há ilegalidade na atuação dessas empresas garantidoras da integralidade das taxas, que cobram uma comissão pelos seus serviços. O condomínio pode, por contrato, receber a antecipação das taxas condominiais, e depois cobrar, junto aos condôminos inadimplentes, o débito judicialmente com os encargos pertinentes, para, então, devolver a antecipação. (…) (TJ-PR 849949601 PR 849949-6/01 (Acórdão), Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 09/08/2012, 8ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INCONFORMISMO FORMALIZADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA DA UNIDADE. INCONGRUIDADE. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM” IMPLICA NA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DIANTE DA CESSÃO DE CRÉDITO. IMPERTINÊNCIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ALEGADA CESSÃO OU SUB-ROGAÇÃO. FALTA DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS. IRRELEVÂNCIA. SUFICIÊNCIA DOS BOLETOS DE COBRANÇA PARA A INSTRUÇÃO DA EXORDIAL. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. INADEQUABILIDADE. ACERTO NA FIXAÇÃO DA DATA DE VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.  (…) Não há ilegalidade na atuação dessas empresas garantidoras da integralidade das taxas (…). (TJ-PR 8495458 PR 849545-8 (Acórdão), Relator: Guimarães da Costa, Data de Julgamento: 26/04/2012, 8ª Câmara Cível)

EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.626.904 – PR (2016/0246348-0) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI EMBARGANTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA ADVOGADO : SAMIR BRAZ ABDALLA E OUTRO (S) – PR031374 EMBARGADO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS PIRINEUS II CONDOMÍNIO I ADVOGADO : INGRID KUNTZE E OUTRO (S) – PR032928 DECISÃO Cuida-se de embargos de declaração opostos por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, assim disposta: “Cuida-se de recurso especial fundamentado nas alíneas a e c do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB RECHAÇADA – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO DÉBITO – INÉPCIA DA INICIAL – NÃO VERIFICADA – ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA – CONTRATO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE CESSÃO DE CRÉDITO – LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADA – PRECEDENTES- BOLETOS BANCÁRIOS QUE SÃO SUFICIENTES PARA A COMPROVAÇÃO DA DÍVIDA RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDA. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Alega violação dos artigos 9º, 12, 19 e 20 da Lei 4.591/64; 206, § 5º, inciso I, 304, 346, inciso III, 347, 349 e 1.345 do Código Civil; 10 do Decreto 20.910/32; e 10 e 20 do Decreto-Lei 4.579/42, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, dado que as taxas condominiais devem ser cobradas do promitente-comprador, além de que carece de legitimidade ativa a parte demandante. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cinge-se a controvérsia à responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais: se do promitente comprador que não paga as taxas condominiais, ou se da COHAB-CT, a promitente vendedora que retoma o imóvel em razão da inadimplência do mutuário quanto ao financiamento. Registre-se, de logo, que o acórdão recorrido foi publicado na vigência do CPC/73; por isso, no exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso, será observada a diretriz contida no Enunciado Administrativo n. 2/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na Sessão de 9 de março de 2016 (Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça). A simples indicação do dispositivo legal tido por violado (art. 206, § 5º, I, do Código Civil), sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, conforme a Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal. Acerca da legitimidade ativa do recorrido, o Tribunal de origem assim se manifestou (fls. 191/193):”A requerida também alega a ilegitimidade ativa do condomínio ora apelado para exigir o pagamento de débitos condominiais vencidos, Nesse ponto, sustenta existir no caso em tela sub-rogação de empresa garantidora de pagamento de taxas condominiais nos direitos do credor originário, faltando, portanto, legitimidade ao autor. A recorrente entende que o condomínio é parte ilegítima para a pretendida cobrança, mas sem razão. Importante ressaltar que restou incontroverso nos autos a existência de contrato de prestação de serviços de cobrança de taxas condominiais com a empresa Garante Serviços de Apoios S/C Ltda. Essa Corte já se manifestou acerca da matéria aqui debatida, entendendo ser o condomínio parte legítima para propor ação de cobrança das verbas condominiais inadimplidas, mesmo quando haja contrato de garantia dessas taxas. Como se sabe, o adiantamento dos valores em virtude de contrato de garantia com terceiro não constitui sub-rogação dos créditos, sendo a cobrança realizada por este apenas como prestação de serviço ao condomínio. Ora, o fato do condomínio se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de garantia de pagamento, não constitui sub-rogação em favor desta e sim simples prestação de serviços. Da leitura do instrumento de contrato de fis. 121/122, é possível vislumbrar claramente que a situação posta, efetivamente, não se enquadra no instituto da sub-rogação, pois, como visto, o recorrido limitou-se a contratar pessoa jurídica para cobrar as dívidas oriundas das despesas condominiais, não havendo transferência do crédito objeto da demanda. Consta do mencionado documento que o objeto do contrato é a prestação de serviços de cobranças extrajudiciais e judiciais de taxas condominiais em atraso, mediante o sistema de antecipação de contas pela empresa contratada, ou seja, a Garante, não havendo qualquer menção à realização de sub-rogação dos créditos na previsão do objeto contratual. A disposição de possibilidade de sub- rogação existente na cláusula contratual de núm ero “4″, é condicionada e não automática, ou seja é exceção no contrato, ocorrendo apenas no caso de “pagamento das taxas de condomínio pelos condôminos”, ou de rescisão do contrato de prestação de serviços, por qualquer causa ou motivo, o que por si só desconfigura a hipótese de cessão de crédito suscitada pela Recorrente. Não bastasse, observo que não há comprovação de nenhuma dessas hipóteses no caso em tela. Verifica-se que rever o entendimento do acórdão recorrido ensejaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante as Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. A propósito: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. SUB-ROGAÇÃO. INOCORRÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO. 1.- Os autos informam que a agravada apenas contratou pessoa determinada para efetuar a busca do crédito. No caso, a empresa de cobrança. Não ocorreu de modo algum a substituição do pólo ativo da obrigação. Para incidência da sub-rogação faz-se necessário que o pagamento resulte na substituição do credor pelo terceiro. 2.- O Agravante não trouxe qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. Incidência da Súmula 7 desta Corte. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 37.709/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2012, DJe 12/4/2012). Quanto à alegada ofensa aos arts. 9º, 12, § 4º, 19 e 20 da Lei n.º 4.591/64, e 1.345 do Código Civil, relativo à alegação de ilegitimidade passiva da recorrente, o Tribunal de Justiça consignou que (fls. 180/182): “no caso em tela, o condomínio é legítimo para figurar no polo ativo por ser o responsável pelo lançamento da dívida condominial, ou seja, pela constituição da obrigação em discussão, ao passo que a proprietária CO0HAB é legítima para integrar o pólo passivo, já que é a proprietária do imóvel em questão. Nesse norte, tem-se entendimento assentado no sentido de que as despesas condominiais, justamente pela ambulatoriedade que lhes é inerente, acompanhando as mudanças subjetivas na titularidade do bem, podem ser cobradas judicialmente tanto do promissário-comprador quanto do proprietário, a depender da situação concreta. No caso em comento, conforme se observa do registro geral do imóvel de fís. 25/27, a ré é a única proprietária e possuidora da unidade condominial, cujas taxas de fato encontram-se inadimplidas, o que torna perfeitamente legítima sua condição de reclamada, podendo ser demandada para pagar a dívida. Reitere-se que, embora exista contrato de compromisso de compra e venda (fís. 92/97), não houve, em momento algum, averbação do referido negócio jurídico na’ matrícula da unidade condominial, o que mantém a responsabilidade da apelante sobre quaisquer despesas provenientes do direito real de propriedade. ~ válido destacar, ainda, que eventual discussão sobre quem recai o dever da averbação da promessa de compra e venda na matrícula, seja do promitente comprador, seja do proprietário, não se mostra oportuna, devendo ser objeto de demanda própria”. De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assevera que a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador como sobre o promitente-vendedor, devendo-se, no entanto, analisar as circunstâncias do caso concreto. Confira-se: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Na hipótese dos autos, todavia, conforme se observa do excerto acima transcrito, não houve qualquer discussão acerca da imissão na posse dos promitentes-compradores ou sobre a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, razão pela qual não foram comprovados os referidos requisitos, é de rigor a mantença do acórdão ora analisado. Além do que, o reexame da presença ou não desses elementos por esta Corte não é viável, uma vez que importaria no reexame do conteúdo fático-probatório, procedimento vedado em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ. Não se conhece do recurso especial no tocante à alínea c do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, quando o dissídio jurisprudencial não é demonstrado na forma exigida pelos artigos 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 1973 e 255, parágrafos 1º e 2º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. Em face do exposto, nego seguimento ao recurso especial. Intimem-se”. Sustenta que a decisão embargada é omissa,”uma vez que não elucidou sobre quem será o responsável pelos débitos condominiais”(e-STJ Fl. 348) Passo a decidir. Sabe-se que os embargos de declaração têm a finalidade simples e única de completar, aclarar ou corrigir uma decisão omissa, obscura ou contraditória, afirmação que se depreende dos incisos do próprio art. 1.022 do CPC/15. Na espécie, verifica-se que a decisão embargada negou seguimento ao recurso especial, para manter os termos do acórdão recorrido, que, por sua vez, concluiu pela condenação da ora embargante, COHAB-CT, ao pagamento das taxas condominiais exigidas na petição inicial. A decisão ora atacada abordou, portanto, todos os pontos necessários à composição da lide, oferecendo conclusão conforme a prestação jurisdicional solicitada, encontrando-se alicerçado em premissas que se apresentam harmônicas com o entendimento adotado e desprovido de omissões, o que impõe a rejeição dos presentes embargos. Em face do exposto, rejeito os embargos de declaração. Intimem-se. Brasília (DF), 11 de setembro de 2017. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora. (STJ – EDcl no REsp: 1626904 PR 2016/0246348-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 14/09/2017)

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 816.984 – PR (2015/0295527-3) RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO AGRAVANTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA ADVOGADOS : DANIEL BRENNEISEN MACIEL – PR040660 SAMIR BRAZ ABDALLA – PR031374 VIVIANE REDONDO MACHADO – PR027581 RAFAEL FERNANDO PORTELA – PR054780 BARBARA RIBEIRO VICENTE – PR034775 FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO – PR052647 VIVIAN MACHADO GARCIA – PR041898 CLEVERSON TUOTO BENTHIEN – PR045001 RAPHAEL WOTKOSKI – PR062783 AGRAVADO : CONDOMÍNIO EDIFICIO MORADIAS ATENAS I ADVOGADOS : PAULO ESTEVES CARNEIRO E OUTRO (S) – PR056840 ALINE BRATTI NUNES PEREIRA – PR041381 CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ART. 535 DO CPC/73 OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 538 DO CPC/73. EMBARGOS. INEXISTÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. MULTA AFASTAMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO NÃO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB. AFASTADA. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, A FIM DE AFASTAR A INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 538 DO CPC/73. DECISÃO O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MORADIAS ATENAS I (CONDOMÍNIO) ajuizou ação de cobrança de taxa condominial contra a COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA (COHAB). O Juízo de piso julgou procedente o pedido a fim de condenar a COHAB ao pagamento do valor principal das despesas condominiais e daquelas que se vencerem no curso do processo, devidamente atualizadas, enquanto a COHAB permanecer proprietária do imóvel. Condenou-a, ainda, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação (art. 20, § 3º, do CPC/73). O Tribunal local negou provimento ao recurso de apelação da COHAB, em acórdão assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. AGRAVO RETIDO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO NÃO ACOLHIDA. SUB-ROGAÇÃO DOS CRÉDITOS CONDOMINIAIS NÃO CARACTERIZADA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE NÃO ACOLHIDA. PRECEDENTES DESTA CORTE. AGRAVO RETIDO IMPROVIDO. INCIDÊNCIA DO ART. 290 DO CPC. PRETENDIDA DISTINÇÃO ENTRE TAXAS E DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA NA ESPÉCIE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DECRETO FEDERAL Nº 1.544/95, CONJUGADO COM O PREVISTO NA LEI Nº 6.889/81. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO (e-STJ, 352). Os embargos de declaração foram rejeitados. No recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, a COHAB alegou, a par de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 535, I e II, e 538 do CPC/73, 12, § 4º e 9º da Lei nº 4591/64. Sustentou, em suma, que (1) houve omissão no acórdão sobre ponto indispensável para o desate da controvérsia; (2) a ilegitimidade ativa e passiva das partes; e, (3) a inaplicabilidade da multa prevista no art. 538 do CPC/73; (4) a inexistência de caráter protelatório dos embargos de declaração. O recurso foi inadmitido na origem ante a deficiência na instrução do recurso especial, consubstanciada na ausência de procuração do advogado subscritor do nobre apelo. Sobreveio, então, agravo em recurso especial, no qual a COHAB afirmou que seu advogado recebeu substabelecimento para atuar no feito, razão pela qual não há óbice ao seguimento do seu recurso especial. Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 454/458). É o relatório. DECIDO. O recurso merece parcial acolhimento. De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. (1) Da regularidade processual Conforme certidão da Coordenadoria da Terceira Turma desta Corte, há nos autos a correta formação da representação processual da COHAB (cf. e-STJ, fls. 114, 115, 444, 449 e 466). (2) Da ofensa ao arts. 535, I e II, do CPC/73 Na hipótese vertente, não há falar em ofensa ao art. 535 do CPC/73, na medida em que o Tribunal de origem, ao rejeitar os embargos de declaração da COHAB, reconheceu inexistir vícios no acórdão rechaçado, consignando que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria já analisada pela Corte de piso. De fato, observa-se que houve manifestação suficiente, no acórdão recorrido, acerca das questões sobre as quais se controverteu na ação, notadamente quanto à legitimidade da Cooperativa para figurar no polo passivo da demanda e sua responsabilidade no pagamento das cotas condominiais em discussão, assentando, outrossim, a legitimidade do CONDOMÍNIO na cobrança do aludido débito. Logo, embora rejeitados os embargos de declaração, reconheço que a matéria posta em debate foi devidamente enfrentada pela Corte local, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte autora, conforme se observa das razões acima destacadas. Afasta-se, portanto, a alegada omissão e/ou contradição e falta de fundamentação no acórdão recorrido. (3) Da violação do art. 538 do CPC/73 O recurso merece acolhimento também nessa parte, visto que a oposição dos embargos de declaração, além de apontar omissão no julgado, não evidencia intuito protelatório, sendo incabível a aplicação de multa ou indenização. Confiram-se os seguintes precedentes: DIREITO EMPRESARIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. 1) EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. [...] 6) MULTA POR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PRETENSAMENTE PROTELATÓRIOS CANCELADA. PROPÓSITO DE PRÉ-QUESTIONAMENTO. COMPLEXIDADE DO JULGAMENTO A JUSTIFICAR OS EMBARGOS. [...] 6.- Tendo os Embargos de Declaração visado ao prequestionamento, em processo complexo e de grande importância do precedente para as partes, no regramento de espécie contratual relevante no seu âmbito de atividade, compreensível o oferecimento de Embargos de Declaração, inadequada a multa por litigância de má fé (súmula 98/STJ), que se cancela. 7.- Recursos Especiais da Fábrica e da nova concessionária providos em parte, tão somente para afastar o caráter procrastinatório dos Embargos de Declaração, com observações quanto à possibilidade de instalação futura de outras concessionárias, observados os requisitos legais (nº 4, supra) e de que a multa cominatória (“astreinte”) corre pelos períodos assinalados (nº 5, supra), mantido, no mais, o julgado de origem e julgada prejudicada Medida Cautelar incidental. (REsp 1.359.558/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Terceira Turma, julgado em 9/4/2013, DJe 15/5/2013 – sem destaque no original) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ART. 538, PARÁGRAFO ÚNICO. VIOLAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. SÚMULA 98/STJ. ARTS. 17 E 18 DO CPC. OFENSA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DESCARACTERIZAÇÃO. 1. Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório (Súmula 98/STJ). 2. Não evidenciado intuito protelatório nos embargos de declaração e não caracterizada a litigância de má-fé da recorrente, afasta-se a aplicação das multas previstas nos arts. 18 e 538, parágrafo único, do CPC 3. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no REsp 650.097/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 15/3/2012, DJe 23/3/2012 – sem destaque no original) (4) Da alegada ilegitimidade ativa ativa e passiva 4.1. – A COHAB alegou a ilegitimidade ativa do CONDOMÍNIO, ao argumento de que os créditos decorrentes das taxas condominiais foram transferidos para a empresa Assiscon, que teria se sub-rogado no direito creditício do condomínio. O Tribunal a quo, por sua vez, afirmou que não houve sub-rogação no caso dos autos, tendo o CONDOMÍNIO apenas e tão somente contratado empresa de contabilidade para efetuar a cobrança do débito condominial em questão. Assentou, quanto ao ponto que: No caso em tela, a sub-rogação alegada pela apelante não decorre da lei, eis que ausente previsão específica para a hipótese dos autos, nem se estabeleceu por contrato ou e forma convencional, não caracterizada qualquer das descritas nos artigos 346, 347 ou 349 do Código Civil. Há, é verdade, antecipação das despe rogação expressa na hipótese de rescisão do contrato sequer cogitada nestes autos. O condomínio firmou contrato com cláusula de garantia (cláusula 2a – fls. 177/179 – mov. 56.3), com a empresa ASSISCON, com vigência a partir de 10.02.2007 até 20.02.2009, ficando automaticamente prorrogado por períodos iguais e sucessivos, caso não fosse denunciado, por escrito, por qualquer das partes (cláusula 8a). Examinando os demais termos contra qualquer previsão no sentido de que entre os contrato sido pactuada a transferência de créditos, direitos, ações, privilégios e garantias do condomínio, em relação às dívidas dos condôminos, tal como se exige o art. 349 do Código Civil, para que reste evidenciada a sub-rogação. Infere-se, ademais, a ausência de sub-rogação do disposto no parágrafo 4º, da cláusula 9º, que prevê que se o condomínio sucumbir na cobrança judicial de qualquer taxa de condomínio, deverá reembolsar a prestadora de serviço; quanto aos valores antecipados e não cobrados. Ou seja, se ratifica, contratualmente que o condomínio é o titular do crédito e detém a legitimidade para promover a cobrança judicial das taxas. Para que não restem dúvidas sobre a ausência de sub-rogação, impende registrar que o disposto na clausula 6º, item b, no sentido de que o condomínio se compromete a “não efetuar diretamente a cobrança de qualquer taxa de condomínio que esteja em cobrança na GARANTIDORA antes, durante e após o vencimento”, apenas visa obstar a cobrança simultânea das dívidas, de modo que, em respeito ao contrato de cobrança firmado – prestação de serviços as dívidas cuja exigência esteja sendo feita pela contratada, não sejam também exigireis pela apelada. Em favor da tese contrária, aliás, é o conteúdo da Cláusula 10ª na qual consta, expressamente, que o condomínio outorgará procuração com poder “ad judicia” para a empresa prestadora sempre que necessário, do que se extrai que não age em nome próprio, mas na defesa dos interesses do condomínio, com a outorga de instrumento de mandato para que o departamento jurídico da empresa ingresse judicialmente com a cobrança, conforme convencionado. [....] Ademais, no caso em análise, a própria apelante dá notícia nos autos de rescisão contratual com a Srª Luciane Cristina Arruda que, segundo indica, deveria compor o polo passivo da lide por estar na posse do imóvel no período da cobrança. Do que consta dos autos, todavia, operada a rescisão do compromisso de compra e venda, a propriedade automaticamente retorna às mãos da apelante, parte legítima para responder pelos débitos que recaem sobre o imóvel, pois, como dito acima, a lei faculta a cobrança tanto do promitente comprador quanto do proprietário do imóvel (e-STJ, fl. 356/358). Desse modo, para afastar as conclusões acima tecidas, a fim de reconhecer a ilegitimidade ativa do CONDOMÍNIO, seria necessário o reexame dos fatos da causa e das Cláusulas do contrato de prestação de serviços entre a cooperativa e a empresa de contabilidade, o que encontra óbice no enunciado das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4.2 – Da alegada ilegitimidade passiva da COHAB A COHAB alega sua ilegitimidade para compor o polo passivo da demando ao argumento de que firmou contrato de compromisso de compra e venda com terceira pessoa, a qual deve ser responsabilizada pelos encargos condominiais. Com relação ao tema, o acórdão recorrido destacou que a ação de cobrança pode ser proposta tanto contra o proprietário quanto contra o promissário comprador, ressaltando, que: [...] Ademais, no caso em análise, a própria apelante dá notícia nos autos de rescisão contratual com a Srª Luciane Cristina Arruda que, segundo indica, deveria compor o polo passivo da lide por estar na posse do imóvel no período da cobrança. Do que consta dos autos, todavia, operada a rescisão do compromisso de compra e venda, a propriedade automaticamente retorna às mãos da apelante, parte legítima para responder pelos débitos que recaem sobre o imóvel, pois, como dito acima, a lei faculta a cobrança tanto do promitente comprador quanto do proprietário do imóvel (e-STJ, fl. 363). Tal entendimento esta em conformidade com a jurisprudência dominante desta Corte, nos termos dos precedentes abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ART. 535 DO CPC/1973. INDEVIDA INOVAÇÃO RECURSAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE O IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO. PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em recurso posterior, pois configura indevida inovação recursal. 2. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos decidiu que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp n. 1.345.331/RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/4/2015). 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 379.630/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 17/11/2016, DJe 28/11/2016). TAXA DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONHECIMENTO PELO CONDOMÍNIO DA CESSÃO. PRECEDENTES DA CORTE. 1. A Segunda Seção assentou que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99). 2. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva. 3. Recurso especial não conhecido. (REsp 541.878/DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, julgado em 5/2/2004, DJ 29/03/2004). (5) Do dissídio jurisprudencial Quanto ao dissídio interpretativo invocado, o recorrente limitou-se a transcrever trechos das ementas dos julgados apontados como paradigmas, sem, contudo, realizar o cotejo analítico e demonstrar a similitude fática no escopo de comprovar o dissídio jurisprudencial, não suprindo, dessa forma, o disposto no art. 255, § 2º, do Regimento Interno do STJ. Nessas condições, com fundamento no art. 1.042, § 5º, do NCPC c/c o art. 253 do RISTJ (com a nova redação que lhe foi dada pela emenda nº 22 de 16/3/2016, DJe 18/3/2016), CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial, e, nessa extensão, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a fim de excluir da condenação a multa prevista no art. 538 do CPC/73. Advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará sujeito às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º). Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 16 de maio de 2017. MINISTRO MOURA RIBEIRO Relator. (STJ – AREsp: 816984 PR 2015/0295527-3, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 24/05/2017)

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 462.694 – PR (2014/0008067-6) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA COHAB CURITIBA ADVOGADOS : DANIEL BRENNEISEN MACIEL SAMIR BRAZ ABDALLA E OUTRO (S) AGRAVADO : CONDOMÍNIO RESIDÊNCIAL GRALHA AZUL II ADVOGADO : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E OUTRO (S) DECISÃO Trata-se de agravo e recurso especial, interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA COHAB CURITIBA, contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto, com fundamento nas alíneas a e c da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMÁRIO – DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO- PROCEDÊNCIA – PARTE RÉ INCONFORMADA – NULIDADE DA SENTENÇA EM VIRTUDE DE CONEXÃO – CONEXÃO NÃO DEMONSTRADA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO – IMPROCEDÊNCIA – DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS QUE COMPROVAM A REGULARIDADE- LEGIMITIDADE ATIVA – CONTRATO COM EMPRESA GARANTIDORA – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO SEM PREVISÃO DE CESSÃO DE CRÉDITOS – SUB-ROGAÇÃO NÃO EVIDENCIADA – ARGUIÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL – DESCABIMENTO – SUFICIÊNCIA DOS BOLETOS PARA INSTRUIR A EXORDIAL – APLICAÇÃO DA LEI 4591/64 – REDUÇÃO DDA MULTA MORATÓRIA – CABIMENTO – REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO NÃO JUNTADO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FIXAÇÃO DA PENALIDADE OU MESMO DE SEU PERCENTUAL – REDUÇÃO PARA 2%, NOS TERMOS DO DISPOSTO NO CC102 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (e-STJ, fl. 173) O Agravante, em suas razões recursais alega, violação aos artigos 9º, 12, § 4º e 20 da Lei nº 4.591/64, artigos 304, 346, inciso III e 349 do Código Civil. No que se refere à legislação especial de condomínios, impugnando sua aplicabilidade, sustenta ilegitimidade da ora agravante em figurar no polo passivo do litígio em que são cobradas dívidas condominiais. Traz ainda que a Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB Curitiba, havendo celebrado contrato de compromisso de compra e venda, dever-se-ia excluir da responsabilidade em arcar com as despesas que se originam da unidade objeto da promessa compra e venda. Aduz que há irregularidade na formação do processo, uma vez que o CONDOMÍNIO RESIDÊNCIAL GRALHA AZUL II, não se revelaria parte legítima para a propositura da ação, mas sim, a empresa gestora das atividades do condomínio. Na alegação de dissídio jurisprudencial, sustenta que o entendimento adotado pelo tribunal estadual vai de encontro ao que dispõe o artigo 1.345 do Código Civil e à jurisprudência desta corte. É o relatório. Passo a decidir. Quanto à aludida ilegitimidade do condomínio para figurar no polo ativo e o contrato em que sub-rogam-se os direitos entre o condomínio e a empresa que o administra e representa, as alegações não prosperam. Assim é que se deduz dos autos e do acórdão recorrido que deixou assim consignado: Também não cabem as alegações de ilegitimidade ativa do condomínio em face da empresa garantidora das taxas, posto que o contrato realizado entre ambos não prevê expressamente a sub-rogação ou cessão de créditos, sendo assim parte legítima o condomínio. ‘AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS.. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO FORMA LIZA DO. ILEGITIMIDADE A TIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO CONFIGURADA. SUBROGAÇÃO DOS CRÉDITOS POR EMPRESA GARANTIDORA DAS TAXAS. INCONGR UIDA DE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COHA 8. IMPERTINÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NA TUREZA” PROPTER REM “, ACOMPANHA O BEM. VIABILIDADE DA COBRANÇA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDENCIA DESDE OS VENCIMENTOS DAS TAXAS MENSAIS DEVIDAS SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Empresa garantidora da antecipação das taxas condominiais não se sub-roga no crédito nem afasta a legitimidade ativa do condomínio para a ação de cobrança. Os juros de mora e a correção monetária, na cobrança de taxa condominial, devem inciir a partir do vencimento de cada parcela.” (TJPR. AC 0658064-3. 8ª Câmara Cível. Des. Guimarães da Costa. julgamento:14/1012010) Observe-se que para chegar às conclusões que deseja o agravante, a fim de delinear se houve ou não a entrega do imóvel, bem como a entrega das chaves, seria necessário proceder ao reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência incompatível com a via estreita do recurso especial, a teor do Enunciado Sumular n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, o Tribunal de origem firmou convicção no sentido de que a documentação presente nos autos deste processo consubstanciava material fático-probatório suficiente a lhe fornecer os elementos necessários à formação de sua convicção quanto à legitimidade passiva do aqui agravante. O tribunal estadual deixou assim consignado: “Quanto as alegações de paradoxo na sentença e ilegitimidade passiva da COHAB mais uma vez sem razão a apelante. Em detida análise dos autos, depreende-se da cópia da matrícula 28.356, da 5ª Circunscrição da Comarca de Curitiba (fís. 22), que consta como proprietária do imóvel em questão a Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB-CT, tendo a pessoa de ANTONIO JAIRTON DA CONCEIÇÃO como promitente comprador até 27/12/1993, quando ocorreu a averbação do cancelamento da promessa de compra e venda. O período reclamado na presente demanda corresponde a setembro de 1999 a abril de 2002, agosto de 2003 a junho de 2004 e setembro de 2004 a dezembro de 2004, além das parcelas vencidas durante a ação (art. 290, CPC). Pois bem. Não se pode olvidar que as despesas de condomínio são obrigações propter rem, ou seja, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou regulamentos, uma vez que a obrigação de pagar as despesas decorre de norma cogente, no caso, o art. 12 da Lei nº 4.591/64.”(e-STJ, fl. 177, grifou-se) Com efeito, a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido que”as despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação.” (AgRg no Ag 552.739/SP, Terceira Turma, Relator o Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, Desembargador convocado do TJ/RS-, DJe de 13.10.2009). Vejam-se, ainda, os seguintes precedentes: “CIVIL E PROCESSUAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO MOVIDA CONTRA EX-TITULAR DO IMÓVEL. VENDA ANTIGA. CIÊNCIA DO AUTOR DA TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE, AINDA QUE NÃO REGISTRADO O CONTRATO DE PROMESSA. VALORES RELATIVOS A PERÍODO POSTERIOR. RESPONSABILIDADE DOS REAIS CONDÔMINOS. LEI N. 4.591/64, ARTS. 4º, 9º E 12, NA REDAÇÃO DA LEI N. 7.182/84. I. Ciente o condomínio da venda de imóvel, ainda que por contrato de promessa não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais vencidas ulteriormente a tal ato deve ser direcionada contra os novos titulares. II. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 573.770/SP, Relator o Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe de 9.2.2005) “RECURSO ESPECIAL – DESPESAS CONDOMINAIS – TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – PROMISSÁRIO-COMPRADOR – IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REGISTRO – DESINFLUÊNCIA – RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I – A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); II – Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material; III – Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição; IV – Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos; V – Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel; VI- Recurso Especial provido.” (REsp nº 1.079.177/MG, Relator o Ministro MASSAMI UYEDA, DJe de 17/06/2011) Entretanto, não há, no acórdão recorrido, informação que possibilite aferir se o condomínio autor mantinha compromisso de compra e venda firmado entre o recorrente e o comprador do imóvel. Assim, a inversão do decidido quanto à legitimidade da ora agravante demandaria novo exame do acervo fático probatório constante dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor do óbice previsto no enunciado nº 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. No ponto em que alega violação ao artigo 1.345 do Código Civil, com fundamento na existência de dissídio pretoriano deve observar o que dispõem os arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, § 1º e § 2º, do RISTJ. Na hipótese, contudo, o recorrente deixou de mencionar as circunstâncias que identificam ou assemelham os acórdãos confrontados. Não procedeu, portanto, ao devido cotejo analítico entre os arestos paradigmas trazidos no especial e a hipótese dos autos, de modo que não restou evidenciada a sugerida divergência pretoriana. Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados: “PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. QUITAÇÃO DE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREVISÃO LEGAL. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. (…) III – Já é firme o entendimento desta Corte, segundo o qual a simples transcrição de ementas não basta para que se configure a divergência jurisprudencial alegada. Impõe-se a demonstração do dissídio com a reprodução dos segmentos assemelhados ou divergentes entre os paradigmas colacionados e o aresto hostilizado, o que inocorreu no presente caso. IV – Agravo regimental improvido.” (AgRg no REsp 738.797/RS, Relator o eminente Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJ de 03.10.2005) “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. EXAME DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL E DE LEI LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO. ART. 255 DO RISTJ. IV – Em casos nos quais só a comparação das situações fáticas evidencia o dissídio pretoriano, indispensável que se faça o cotejo analítico entre a decisão reprochada e os paradigmas invocados. A simples transcrição de ementas, sem que se evidencie a similitude das situações, não se presta como demonstração da divergência jurisprudencial. Agravo regimental desprovido.” (AgRg no REsp 754.475/AL, Relator o eminente Ministro FELIX FISCHER, DJ de 26.09.2005) Diante do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Publique-se. Brasília (DF), 12 de fevereiro de 2015. MINISTRO RAUL ARAÚJO Relator. (STJ – AREsp: 462694 PR 2014/0008067-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/03/2015)

DECISÃO: ACORDAM os integrantes da 8ª Câmara Civil, do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, sob a Presidência do Desembargador FAGUNDES CUNHA – Relator, GILBERTO FERREIRA e MARCOS S. GALLIANO DAROS – Vogais, por unanimidade de Votos, em CONHECER o recurso de agrado retido e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO, e em CONHECER o recurso de apelação e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos da fundamentação ensamblada e o Voto do Relator, conforme consta na Ata de Julgamento. EMENTA: J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná APELAÇÃO CIVIL Nº 1.273.840-2 Origem: 2ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA Apelante: COHAB CIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA Apelado: CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS ITATIAIA – CONDOMÍNIO IV Relator: DES. FAGUNDES CUNHAAGRAVO RETIDO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE REJEITOU AS PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.INCONFORMISMO. NÃO ACOLHIMENTO.AGRAVO RETIDO CONHECIDO E, NO MÉRITO, NÃO PROVIDO.APELAÇÃO CIVIL CONDOMÍNIO. AÇÃO COM PEDIDO DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS.ARGUIÇÃO DE CERCEAMENTO DE DE- FESA. INOCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES PARA O CON- VENCIMENTO DO JUÍZO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. CONTRATO DE COBRANÇA FORMULADO COM EMPRESA ESPECIALIZADA. SUB-ROGAÇÃO. INO- CORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB-CT. ALEGAÇÃO DE QUE A DÍVIDA CONDOMINIAL DECORRE DE ÉPOCA EM QUE O IMÓVEL ESTAVA NA POSSE DE EX- PROMISSÁRIO COMPRADOR. DESCABI- MENTO. RETOMADA DO IMÓVEL COM A RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHAApelação Civil nº 1.273.840-2J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná VENDA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL. PRESCRIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES A OUTUBRO/2008. OCORRÊNCIA. INCI- DÊNCIA DO ARTIGO 206, § 5º, INC. I DO CC/2002. INAPLICABILIDADE DO DIS- POSTO NO ARTIGO 205 DO CC/2002.PRECEDENTES DO STJ. DÍVIDA CONDO- MINIAL COMPROVADA PELOS BOLETOS BANCÁRIOS. DISTINÇÃO ENTRE TAXAS E DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IRRELE- VÂNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INI- CIAL. VENCIMENTO DE CADA TAXA CON- DOMINIAL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MO- NETÁRIA. INPC. MANUTENÇÃO.APELAÇÃO CIVIL CONHECIDA E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDA.Em 24.10.2012, o CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS ITATIAIA – CONDOMÍNIO IV propôs ação com pedido de cobrança das taxas condominiais em face da COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT.Na exordial, o Condomínio autor alegou que o requerido é proprietário da unidade constituída pelo apartamento n.º 02 do bloco 04 do Conjunto autor, conforme faz prova a cópia da matrícula n.º 46.760 da 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR, e que este deixou de satisfazer o pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de janeiro a agosto de TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHAApelação Civil nº 1.273.840-2J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná 2000; outubro a dezembro de 2000; fevereiro de 2001 a julho de 2012 e setembro de 2012, totalizando o valor de R$ 52.735,50 (cinquenta e dois mil setecentos e trinta e cinco reais e cinquenta centavos). Assim, postulou pela condenação da requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas, bem como das cotas que se vencerem no curso do processo, acrescidas de correção, multa e juros de mora a partir do respectivo vencimento, e observada a condenação à sucumbência. Com a inicial, juntou procuração (fl. 10) e documentos (fls. 12/74).Recebida a inicial, o juízo a quo determinou a tramitação do feito pelo rito sumário, designou audiência de conciliação e determinou a citação da ré.Devidamente citada, a COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT, apresentou contestação às fls. 126/154, aduzindo, preliminarmente: a) a inépcia da inicial; b) a ausência de pressuposto essencial a propositura da ação; c) a ilegitimidade ativa por transferência dos créditos; d) a ilegitimidade passiva. Prejudicialmente, alegou prescrição.No mérito, aduziu que a dívida condominial não está comprovada e que as taxas condominiais cobradas estão fora da acepção jurídica do termo despesas de condomínio e que, por isso, não possuem natureza propter rem. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHAApelação Civil nº 1.273.840-2J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná Ademais, impugnou os documentos juntados pelo autor e discorreu acerca da inaplicabilidade do art. 290 do Código de Processo Civil e da forma de incidência da correção monetária e dos juros de mora no caso de eventual condenação. Requereu, assim, ao final, o acolhimento das preliminares. Pugnou pelo reconhecimento da prejudicial de mérito, ou, alternativamente, pela improcedência dos pedidos. Com a contestação, juntou procuração e certidão simplificada do arquivamento do ato constitutivo na Junta Comercial deste município (fls. 155/160).Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera, ante a ausência da parte ré (fl. 164).Impugnação à contestação apresentada às fls. 177/191.Aberta vista dos autos ao Representante do Ministério Público, este se manifestou no sentido de ser desnecessária a intervenção do Parquet no feito (fls. 206/208).Saneador apresentado às fls. 224/233, em que o juízo a quo indeferiu as preliminares de inépcia da inicial, ilegitimidade ativa e passiva, bem como a prejudicial de prescrição. Na mesma oportunidade, anunciou o julgamento antecipado do feito.Inconformada com a decisão que TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHAApelação Civil nº 1.273.840-2J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná rejeitou as alegações de ilegitimidade passiva e ativa, a ré para evitar a preclusão da matéria, interpôs agravo retido às fls. 243/251.Mantida a decisão agravada (fl. 274), sobreveio sentença (fls. 294/299), em que o magistrado singular, nos termos do art. 269, inciso I do Código de Processo Civil, julgou procedente o pedido inicial, para o fim de condenar a ré a pagar ao autor o valor do principal das despesas de condomínio e daquelas que se vence rem no curso do processo, enquanto a COHAB-CT permanecer como proprietária do imóvel, atualizadas monetariamente pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde o vencimento de cada uma das taxas condominiais e de multa de 20% (vinte por cento), para as taxas condominiais que que se venceram anteriormente ao advento do Novo Código Civil e, para posteriores, o percentual de 2% (dois por cento). Por sucumbente, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com amparo no art. 20, § 3º do Código de Processo Civil.Irresignada com a sentença, a ré interpôs recurso de apelação (fls. 306/337), em que, preliminarmente, requereu o conhecimento e o provimento do agravo retido. Ademais, alegou a nulidade da sentença TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHAApelação Civil nº 1.273.840-2J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná por cerceamento de defesa. No mérito recursal, sustentou: a) a ilegitimidade ativa; b) a ilegitimidade passiva; c) a prescrição da pretensão; d) a ausência de comprovação da origem das taxas condominiais e e) a existência de distinção entre taxas e despesas de condomínio. Ao final, caso não sejam acolhidas suas insurgências, pugnou pela aplicação dos juros de mora a partir da data da citação e pela adequação do índice de correção monetária adotando- se a TR.O recurso de apelação foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo à fl. 350.Contrarrazões apresentadas às fls.377/395.Vieram-me conclusos os autos.Inclusos em pauta para julgamento.É o breve (TJPR – 8ª C.Cível – AC – 1273840-2 – Curitiba – Rel.: José Sebastião Fagundes Cunha – Unânime – - J. 26.03.2015). (…) AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO FORMALIZADO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO CONFIGURADA. SUBROGAÇÃO DOS CRÉDITOS POR EMPRESA GARANTIDORA TAXAS. INCONGRUIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB. IMPERTINÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA “PROPTER REM”, ACOMPANHA O BEM. VIABILIDADE DA COBRANÇA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE OS VENCIMENTOS DAS TAXAS MENSAIS DEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (…) (TJPR. AP 658.064-3, 8ª CC, Rel.: Des. Guimarães da Costa. Julg.: 14/10/2010). (TJ-PR – APL: 12738402 PR 1273840-2 (Acórdão), Relator: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 26/03/2015, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1557 05/05/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO FORMALIZADO. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO. INCONGRUIDADE. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO CONFIGURADA. SUB-ROGAÇÃO DOS CRÉDITOS POR EMPRESA GARANTIDORA DAS TAXAS. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB. CARACTERIZADA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA “PROPTER REM”, ACOMPANHA O BEM. VIABILIDADE DA COBRANÇA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE OS VENCIMENTOS DAS TAXAS MENSAIS DEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Empresa garantidora da antecipação das taxas condominiais não se subroga no crédito nem afasta a legitimidade ativa do condomínio para a ação de cobrança. Os juros de mora e a correção monetária, na cobrança de taxa condominial, devem incidir a partir do vencimento de cada parcela. ” (TJPR -8ª C.Cível – AC – 770535-3 – Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -Rel.: Guimarães da Costa – Unânime – - J. 05.05.2011 – sem grifos no original).

Por:

Dr. FERNANDO PASSOS GAMA

Advogado

OAB/SP 366261

OAB/PR 71616

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