Modernizando edifícios: 20 dicas

À medida que as edificações envelhecem, surge a necessidade de obras. Algumas estruturais e funcionais, outras com caráter mais estético. Um piso, uma cobertura ou uma fachada que ainda tenham boa usabilidade são trocados visando modernização arquitetônica, acessibilidade, segurança, adequação a legislações ou mesmo valorização do patrimônio.

O nobre e novo bairro do Setor Sudoeste, em Brasília, tem prédios ainda sendo entregues, e outros que já estão para completar 25 anos de idade. Nota-se que diversos prédios residenciais já passaram por uma revitalização (retrofit) em suas fachadas, portarias, pilotis, salão de festas e áreas comuns. Os prédios que ainda não passaram destoam no horizonte.

Ao mesmo tempo em que muitos veem como positivos esses necessários avanços, uma minoria vê apenas o lado negativo das intervenções: as taxas extras e os transtornos associados à rotina de obras, como sujeira, entulho, barulho e circulação de operários.

No prédio que administro, ao completar 12 anos de sua construção em 2015, vimos a necessidade de contratar empresa de arquitetura para propor uma nova solução técnica para a cobertura do pátio central e revitalização do prédio como um todo. Em agosto de 2016, um lindo projeto de arquitetura definiu cinco etapas a serem concluídas em 10 anos.

No primeiro semestre de 2017, a primeira etapa foi implementada. Removeu-se toda cobertura de policarbonato e suas vigas de sustentação do pátio central, e instalou-se estrutura de lona tensionada. Além de proporcionar uma melhor proteção contra chuva, poeira e sol, passou-se a ter um ambiente mais bonito e moderno, com melhor iluminação natural, temperaturas mais agradáveis, melhor circulação de ar e acústica superior. Mais de 7 toneladas de metal foram encaminhadas para reciclagem. Além disso, os recortes da lona, ao invés de serem incinerados, foram entregues a uma cooperativa de artesãos do DF contratada para confecção de bolsas promocionais do edifício.

Os resultados dessa empreitada geraram prêmios nacionais e internacionais. Ademais, o conjunto do trabalho dos últimos anos mereceu destaque em publicações importantes como no portal Sindiconet (09/2017) ,na Revista Infra (05/18), no site Galeria da Arquitetura(09/18) etc.

Finalmente, com base em minha experiência em administração de condomínios e visão de mercado, listo  20 dicas para a execução de obras em condomínios:

• Não opte pela empresa mais barata, mas sim pela que possui maior solidez financeira, experiência e compromisso de longo prazo. Os orçamentos são muito importantes para balizar as decisões, mas o síndico não tem obrigação de contratar o preço mais baixo. Pague o preço justo mas não economize, evitando assim transtornos futuros.
• Monte um conselho de obras para compartilhar as decisões e visões.
• Verifique o histórico da prestadora de serviço em si e também de seus dirigentes. Há empresas que em tese já prestaram serviços para grandes clientes, mas possuem diversos CNPJs, são alvos de pesadas ações na justiça e que são registradas em nome de terceiros que às vezes, sequer participam das decisões ou execução das obras.
• Ligue para os clientes anteriores dos construtores selecionados. Visite as obras e serviços supostamente executados para comprovar sua veracidade e qualidade.
• Contrate ou exija seguro específico para as obras; são muito baratos frente ao total do investimento.
• Pense nas pessoas mais pobres. Muitos itens como vasos sanitários, recortes de piso, vidros e armários são descartados em contêineres de entulho, apesar de estarem em boas condições de uso. Há muitas entidades que recebem doações deste tipo de material.
• Pense na sustentabilidade do planeta. O tema de reciclagem de resíduos de construção está cada vez mais presente no Brasil e no mundo. Em nosso prédio, vários itens em uso (vidros,vasos, quadros de aviso, obras de arte etc) são oriundos de contêineres de entulho do bairro.
• Importante reforçar a máxima: o incômodo é temporário e os benefícios permanentes.
• Implemente barreiras físicas quando necessário para bloquear o trânsito de apressados ou rebeldes. Em obras em andamento, já vi pessoas invadindo áreas isoladas e de risco, apesar de avisos e sinalizações
• Pense no legado que está sendo deixado para o condomínio e durma realizado como ser humano. O reconhecimento do público pode não ser o esperado. Por vezes, ignoram o trabalho, tempo e riscos envolvidos. No entanto, é necessário manter o idealismo vivo.
• A fila dos que reclamam e criticam pode ser grande e dos que ajudam pequena. Assim, uma atitude de frieza e indiferença das pessoas deve ser interpretada como um sinal positivo. Ela significa que as atividades estão transcorrendo bem e sem impactar de forma negativa a rotina da edificação.
• Fotografe e filme o “antes”, o “durante” e o “depois” da obra. Os mais empolgados podem até produzir um pequeno documentário sobre a obra.
• Contrate arquitetos, designers de interiores, engenheiros e mesmo advogados para orientação. As ideias deles provavelmente são melhores que as suas.
• A forma com que tratamos o lixo atualmente é diferente e sua quantidade produzida vai muito além do que era no passado. Dessa forma, novas obras devem levar em conta esse fato. Algumas edificações podem prever também local para alocação de contêineres de entulho de obras.
• O uso de bicicletas e patinetes nas grandes cidades só aumenta. A criação ou adaptação de local para estacioná-los, seja em prédios comerciais ou residenciais, é muito importante.
• O reuso de água é uma tendência forte, seja pelo lado financeiro, ambiental ou mesmo em razão da redução de disponibilidade dos recursos hídricos.
• A instalação de placas de captação solar para geração de energia está cada vez mais difundida e acessível.
• Carros elétricos passam aos poucos a serem usados no Brasil. Novos prédios ou aqueles passando por expressiva modificação devem prever local para recarga desses veículos.
• Para edificações maiores, às vezes contrata-se uma empresa para executar a obra e outra para fiscalizá-la visando a imparcialidade.
• Participe de cursos e visitas técnicas. Veja outros prédios que tem trajetória de sucesso. De forma geral, os administradores prediais estão de coração aberto para compartilhar suas glórias e experiências.

Precisando de indicações, me procure.

Escrito por:

Marcelo Sicoli

*Síndico do Centro Clínico Sudoeste (Brasília-DF),  premiado nacionalmente e internacionalmente. Consultor internacional e corretor de imóveis (Creci-DF 20576).

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